重慶律師事務所分析房屋租賃合同糾紛的解決方式

發布時間:2021-05-17 22:07    來源:鼎屺律師事務所    瀏覽:

【內容分類】:房產糾紛

【內容詳情】

  因為房屋租賃合同的條款問題及房東租客雙方在履行時出現各種違約情形,導致了房屋租賃合同糾紛的產生。那么房屋租賃合同糾紛的類型有哪些?房屋租賃合同糾紛一般要怎樣解決呢?接下來重慶律師事務所結合相關法規為大家詳細介紹,希望能夠有所幫助。
  
  一、房屋租賃合同糾紛的解決方式
  
  解決方式一、協商解決,房屋租賃當事人因租賃房屋發生糾紛的,應當協商解決;
  
  解決方式二、協商不成的,應當按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。
  
  (1) 申請仲裁解決
  
  仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當事人采用仲裁方式解決糾紛的,應當雙方自愿,并事先在合同中約定或事后達成仲裁協議。若事先在合同沒有約定,事后雙方當事人又沒有達成仲裁協議的,一方申請仲裁的,仲裁委員會將不予受理。
  
  反之,雙方當事人事先在合同中已有約定,或者事后已達成仲裁協議的,一方向法院起訴,法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力,一旦判決書生效,當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
  
  (2)民事訴訟解決
  
  若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發生后沒有達成仲裁協議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當事人違反相關規定,致使租賃合同無效的,應當依法承擔民事責任。租賃當事人一方未履行相關法律規定的義務,致使租賃合同解除的,未履行規定義務的一方應當依法承擔民事責任;造成另一方或者第三人財產損失、人身傷害的,應當依法承擔賠償責任。
  
  涉及到房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄呢?重慶律師事務所認為房屋租賃合同糾紛,雖與不動產發生牽連,但因訴爭法律關系發生的依據是當事人間存在的合同,其性質仍屬于債權債務糾紛,并非不動產物權糾紛,不應適用專屬管轄,所以應適用合同糾紛的特別地域管轄,由被告住所地或者合同履行地(即不動產所在地)人民法院管轄。
  
  二、房屋租賃合同糾紛的類型
  
  1、房屋承租人優先購買權的效力
  
  根據民法通則的若干意見的118規定,出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
  
  根據合同法第二百三十條規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
  
  因此,如果出租人想要出賣房屋的,要提前告知承租人,且承租人享有優先購買權,但常有承租人會認為出租人把他名下的其他房屋賣給第三人,承租人也想要購買該房屋,主張該房屋買賣無效,這是不行的,承租人的優先購買權僅限于承租人目前所承租的房屋,而不是出租人名下所有的房屋。
  
  2、房屋租賃合同效力認定
  
  房屋租賃過程中,出租人和承租人需要通過雙方協商確定該租賃房屋的租賃期限、租賃以及雙方各自的權利義務等問題,房屋租賃合同是否合法有效也需要認定,房屋租賃合同效力的認定需要從審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租、是否有做好對應的登記備案以及租賃雙方的主體資格是否齊全。
  
  法律規定的禁止租賃的房屋租賃合同是無效,出租人或者承租人主體資格不合法的簽訂的租賃合同也是無效的,因此,在簽訂租賃合同時需要注意雙方是否也有資格簽訂。
  
  3、租賃期間發生所有權變動,原出租人能否對產權變更前承租人的違法行為行使合同解除權。
  
  原產權人A將房屋出租給B,后A將房屋出賣給C,在A出賣該房屋前B拖欠租金,A、B雙方《房屋租賃合同》約定,延付租金超過30日的,出租方有權解除合同,現B欠付租金超過30日,B公司認為:A已經不是產權人,因此不同意支付租金,亦不同意解除合同,同時B未與C簽訂合同,C不是合同相對人,也無權要求支付產權變更前欠A公司的租金,更無權解除合同。
  
  最高人民法院指出,根據合同法第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則,旨在保護承租人的利益。但該條規定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任,F行法律并未限制房屋產權變更后,原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同,對承租人以前的違約行為主張合同權利,這種合同權即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除權。

文章標簽: 房屋租賃

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