漆某身陷房屋買賣合同違約糾紛,鼎屺律師代理訴訟獲得法院支持!

發布時間:2021-01-31 18:18    來源:鼎屺律師事務所    瀏覽:

【案例分類】:合同案例

【案例詳情】

  該案鼎屺律所梁蓉平律師、楊天夏律師為原告當事人漆某的代理律師,其中梁蓉平律師為當事人特別授權,楊天夏律師為一般授權。被告方為劉某、劉某某,第三人為重慶金桃子置業顧問有限公司。以下是法院審理認定的案件事實:
  
  2018年3月8日,劉某作為賣方,劉某某作為委托代理人,與原告漆某作為買方,第三人金桃子公司作為經紀方簽訂《房地產買賣及經紀合同》。合同主要約定:1、買賣雙方通過經紀方購買位于重慶市大渡口區某房屋,該房屋建筑面積63平方米;2、該房屋成交價350000元,買方先付定金20000元,余款分期支付,買方同意將首付款113000元(不含定金)于過戶當日之前直接支付給賣方;3、買賣雙方定于銀行按揭審批之前辦理該物業的房地產權證過戶手續,自買方名下房地產權證出證之日起10個工作日內,買賣雙方依據本合同約定持本人有效身份證件到相關部門繳納相關稅費并申領新的房地產權證,買方需按揭的,須在領取新房地產權證時即時與銀行工作人員到有關部門辦理該物業按揭抵押登記手續;4、買賣雙方此次交易所產生的稅費由買方承擔;5、買賣雙方約定交房日期為賣方收齊全部房款后7日內;6、經紀傭金為買賣各方各承擔3500元;7、任何一方違反本合同約定致使在簽訂本合同后該物業交易不能最終完成,則視為相關責任方違約,違約方應向守約方支付約定的違約金,對守約方造成直接損失的應依法賠償其損失,違約金約定為合同房屋總價款的100%;8、另補充約定,雙方約定銀行按揭支付方式房款350000元,首付133000元(含定金),余款217000元由銀行按揭支付給賣方,賣方承諾無產權,無經濟糾紛,否則產生的經濟責任和法律責任自行承擔,雙方提供的資料必須真實、合法、有效,否則產生的法律責任自行承擔。等。合同由劉某某代劉某在賣方處簽名并在委托代理人欄簽署自己的姓名,原告在買方處簽名,第三人在經紀方處蓋章。合同簽訂當日,劉某某出具收條一張,載明收到原告漆某涉案房屋定金20000元。
 
  
  2018年6月8日,劉某與原告方到中國建設銀行辦理涉案房屋銀行按揭貸款手續。劉某向中國建設銀行股份有限公司重慶市分行出具賣方承諾函,該承諾函主要載明:產權證號為2018-000439726,坐落地址為大渡口區某房屋為本人所有,本人具有完全的處分權,對本次銷售房屋交易的真實性負責,并承擔相應的法律后果。我同意將上述房屋出售給漆某,該房屋無產權糾紛,并同意將銀行按揭貸款劃入劉某賬戶,一旦此款項劃入該賬戶,就視為此款項由賣家收妥。劉某在賣方簽字處簽字并捺印。同日劉某與漆某、廖某莉出具承諾書,承諾內容為作為二手房買賣雙方,我們均已知曉貴行的個人住房貸款規模較為緊張,但我們仍自愿選擇貴行作為我們交易房產的按揭貸款經辦行,并在此鄭重承諾:我們對貸款發放時間不作任何要求,一切以貴行的放款計劃為準。劉某亦出具收到涉案房屋首付款135000元的收條,并與漆某、廖某莉簽訂《重慶市房地產買賣合同》,用于銀行按揭貸款。2018年6月21日,漆某在中國建設銀行個人活期賬戶內有存款116492.50元。
  
  2018年6月15日,金桃子公司法人唐某華聯系原告,稱業主不同意出賣房屋。同年7月3日,涉案房屋銀行按揭貸款通過銀行審批。
  
  2018年7月9日,劉某某、漆某以及經紀方法人唐某華簽訂補充協議,主要約定:漆某購買涉案房屋,賣方劉某將清水房交給大哥劉某某居住,劉某某簡單裝修了房屋和購買了部分家電家具,業主劉某大哥提出要求客戶支付20000元費用,作為他的補償,他只拿走電視機,其余都不帶走,留給買方漆某,經雙方協商,買方同意去看下家具家電房,若賣方配合中介方過戶,在銀行放尾款時,賣方交房的當日買方漆某支付給賣方劉某的大哥劉某某15000元的補償,賣方就把房子交給買方,不得再找理由拖延過戶或交房子。2018年7月13日,金桃子公司法人唐某華電話通知劉某某,要求辦理過戶登記手續,劉某某表示涉案房屋不再出售。
  
  2018年8月1日,漆某委托重慶鼎屺律師事務所律師梁蓉平向劉某、劉某某發出《關于履行房地產買賣及經紀合同相關事宜的通知函》,通知二人繼續履行合同。被告收到后未予回復。
  
  另查明,涉案房屋坐落在重慶市大渡口區,權利人為劉某,登記為單獨所有。
  
  該案鼎屺律所代理律師協助原告漆某提出訴訟請求:1、判令被告繼續履行房地產買賣及經紀合同,協助原告及第三人辦理房屋過戶登記手續;2、判令被告支付違約金70000元;3、本案的訴訟費、保全費、律師費等原告為實現債權支出的費用由被告承擔。事實與理由:劉某單獨所有位于重慶市大渡口區某房屋一套,劉某的哥哥劉某某實際居住在內。2018年3月8日,經第三人居間介紹,劉某委托劉某某將該房屋以350000元的價格出售給原告漆某,約定漆某按揭貸款購買該房屋,并簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂當日,劉某某代劉某收取了購房定金20000元。6月8日,劉某、漆某以及中介方到銀行辦理了申請按揭貸款的手續。7月3日,銀行審批通過了漆某的貸款申請。貸款審批通過后,因房屋上漲,劉某拒不配合辦理過戶登記手續,后經三方多次協商無果。為維護原告合法權益,特訴致法院。
  
  第三人金桃子公司陳述稱,劉某說賣房子是為了給母親養老,賣房子是劉某某來的,我們要求了劉某某出具委托書,但劉某某說不用,他可以做主。
  
  【法院判決】
  
  上述事實,有房產證復議件、房地產買賣及經紀合同、收條、支付寶轉賬記錄、賣方承諾函、承諾書、首付款收條、重慶市房地產買賣合同、照片、銀行流水清單、補充協議、微信聊天記錄、通話錄音、律師函及郵政回執等證據證實,經當庭質證,結合原被告陳述,足以認定。
  
  法院認為,依法成立的合同,受法律保護,合同當事人應當按照合同約定全面履行合同義務。本案中,劉某某代劉某簽訂《房地產買賣及經紀合同》,劉某某未出示劉某的授權委托,該合同效力待定。2018年6月8日,劉某本人前往建設銀行,向銀行出具承諾函,并與原告漆某簽訂重慶市房地產買賣合同等文書,其目的系配合漆某辦理涉案房屋的按揭貸款手續,劉某之行為應當視為對劉某某代簽之合同的追認,據我國合同法司法解釋二第十二條之規定:“無權代理人以被代理人的名義訂立合同,被代理人已經開始履行合同義務的,視為對合同的追認。”故劉某某代劉某與漆某及經紀方金桃子公司簽訂的《房地產買賣及經紀合同》,已經權利人劉某追認,合法、有效,合同相對方應當按照合同約定,全面履行合同義務。據雙方合同約定,被告應當配合原告辦理涉案房屋的過戶登記手續,原告在辦理過戶登記手續的當日之前支付首付款,因被告拒絕履行過戶登記之合同義務,原告方經多次催促被告履行,被告亦予以拒絕,原告未支付首付款,系行使不安抗辯權,原告之行為不構成違約,F原告主張繼續履行合同要求被告辦理過戶登記手續,符合法律規定,原告可在向被告劉某支付首付款之次日要求劉某辦理涉案房屋的過戶登記手續。原告主張被告劉某承擔違約金70000元,劉某拒不履行合同約定,確已違反誠實信用原則,應當收到法律之懲戒,雖雙方對違約責任有合同約定,但其約定之違約金過高,原告亦未向法院舉示證據其具體損失大小,故法院予以調整,支持被告劉某承擔違約金10000元。原告主張被告承擔律師費等實現債權支出的費用,但其未舉示證據予以證明具體損失,故法院不予支持。
  
  綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條、第六十條、第六十八條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第三十九條第二款、第六十四條、第一百一十九條、第一百三十四條第一款之規定,判決如下:
  
  一、劉某繼續履行劉某某于2018年3月8日與漆某、重慶金桃子置業顧問有限公司代簽的《房地產買賣及經紀合同》,并于收到首付款113000元之次日配合辦理坐落在重慶市大渡口區的房屋的產權變更登記至漆某名下;
  
  二、劉某于本判決生效之日起三日內支付漆某違約金10000元;
  
  三、駁回漆某的其他訴訟請求。
  
  如果被告劉某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費減半收取3800元,保全費2270元,合計6070元(漆某已預交),由劉某負擔,劉某于本判決生效之日起三日內徑付漆某。
  
  由于是被告方違約在先,本案可以說是大勝,主要訴訟請求都獲得了法院的支持。

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